Kalıcı Konutlarda 20 Yıllık Tesisat: Nelere Dikkat Etmeli?

Düzce'de 1999 depremleri sonrası 2000-2003 arasında yapılan kalıcı konut blokları 20 yılı aşkın süredir kullanımda. Bu yaştaki tesisatta galvaniz boruların daralması, ortak kolonlardaki kaçaklar, çökmüş rögarlar ve ilk günkü hidroforlar en sık sorunlardır. Bloğunuz için 5 maddelik kontrol listesi bu yazıda.

Kalıcı konutlar neden özel bir durum?

1999 Marmara ve Düzce depremlerinin ardından Düzce'de binlerce konut kısa sürede inşa edildi. Bu bloklar aynı projeyle, aynı malzemeyle ve aynı dönemde yapıldı. Bu yüzden bir blokta çıkan tesisat sorunu, komşu bloklarda da 1-2 yıl içinde ortaya çıkma eğilimindedir.

20 yıl, tesisat için kritik bir eşiktir. Galvaniz çelik borunun ekonomik ömrü 20-25 yıl, o dönemin ilk nesil PPRC borularının ömrü ise 50 yıl kabul edilir. Düzce'deki kalıcı konutlarda soğuk su hattı çoğunlukla PPRC, ancak kazan dairesi ve bazı kolonlar galvanizdir; sorun bu karma yapıdadır.

Kontrol 1: Galvaniz mi, PPRC mi?

Dairenizin banyo ya da mutfak duvarındaki bir bağlantıya bakın. Gri, mat ve dişli bir boru görüyorsanız galvaniz, yeşil ya da beyaz plastik boru görüyorsanız PPRC'dir. Galvaniz boru içten paslanır; 20 yıl sonra Ø20 mm'lik bir borunun iç çapı 10-12 mm'ye kadar daralabilir.

Daralmanın belirtisi düşük basınç ve musluktan gelen kahverengi sudur. Sabah ilk açılan muslukta 5-10 saniye pas rengi su akıyorsa galvaniz hat yorulmuştur. Bu hatlar onarılmaz, PPRC ile değiştirilir. Bir dairede değişim 1-2 gün sürer ve zemin kırmayı gerektirir.

Kontrol 2: Ortak kolon ve kaçaklar

Kalıcı konut bloklarında her daire aynı dikey kolona bağlıdır. Bir kattaki kaçak, alt katın tavanında sararma olarak görülür ve iki daire arasında sorumluluk tartışması başlar. Kaçağın kolonda mı, daire hattında mı olduğu akustik ve termal tespitle 1-2 saatte netleşir.

Kolon kaçağı ortak gider, daire hattı ise dairenin sorumluluğundadır. Bu ayrım için tespit raporu gerekir. Düzce'deki kalıcı konut yönetimlerine önerimiz, şikayet gelmeden kolonların termal kamerayla 1 kez taranmasıdır; 4 katlı bir blok 2 saatte taranır ve riskli katlar önceden görülür.

• Pas rengi su, düşük basınç: galvaniz daralması
• Alt kat tavanında sararma: kolon ya da daire kaçağı
• Bahçede batak ve koku: rögar ya da bina hattı çökmesi
• Üst katlarda su kesilmesi: hidrofor yorgunluğu

Kontrol 3: Rögar ve bina çıkış hattı

Blokların bahçesindeki rögarlar o dönemde büyük ölçüde beton büz ya da tuğla ile örüldü. 20 yılda zemin oturması bu rögarların tabanını çatlatır, kapak seviyesi bahçe seviyesinin altına iner ve yağmur suyu içeri dolar. Belirtisi, yağış sonrası bodrum giderinden geri gelen su ve bahçedeki koku.

Bina çıkışındaki Ø160 mm hat da oturmayla eğim kaybedebilir. Kamera ile hatta bakıldığında birçok blokta 3-5 cm'lik çökme görüyoruz. Bu çökmeler tıkanıklığın 2-3 ayda bir tekrarlanmasına neden olur. Kalıcı çözüm rögarın yenilenmesi ve çöken bölümün değişimidir.

Kontrol 4: Hidrofor ve su deposu

Blokların çoğunda hidrofor bodrumda, deposu ise betonarme ya da polietilendir. 20 yaşında bir hidroforda genleşme tankı çoktan membran değiştirmiş olmalıdır; değiştirilmediyse pompa saatte 10-20 kez çalışıp elektrik yakıyordur. Pompa çarkı da aşınmış olabilir ve 5-6 bar yerine 3 bara ancak ulaşır.

Betonarme depolar 20 yılda içten çatlar, sıva dökülür ve tabanda çamur birikir. Yılda 1 depo temizliği ve 2 yılda bir iç kaplama kontrolü gerekir. Düzce'de kalıcı konut yönetimlerine hidrofor ve depoyu tek ziyarette kontrol ediyor, yenilenmesi gerekenleri önceliğe göre sıralıyoruz.

Yönetim için yıllık bakım takvimi

20 yılı geçen blokta sorunları bekleyip çözmek yerine takvime bağlamak daha ucuzdur. Şubat-Mart aylarında hidrofor bakımı ve tank basıncı, Mayıs'ta su deposu temizliği, Eylül'de rögar ve bina çıkış hattının kamera kontrolü, Kasım'da kolon ve sayaç odasının kış hazırlığı yapılır.

Bu dört ziyaret toplam 6-8 saat sürer ve yıl içindeki acil çağrıların çoğunu ortadan kaldırır. Her ziyarette bulunan sorunlar fotoğraf ve kısa notla yönetime iletilir; aciliyet sırasına göre planlanır. Böylece kat malikleri ani ve büyük bir masraf yerine öngörülebilir kalemlerle karşılaşır.

Takvim yönetimin elinde olduğunda tesisatçı çağrısı acil bir masraf olmaktan çıkar ve bütçelenebilir bir kalem olur. Yıl sonunda dört ziyaretin notları bir araya getirildiğinde bloğun 2-3 yıllık yenileme sırası da kendiliğinden ortaya çıkar.

• Şubat-Mart: hidrofor ve genleşme tankı
• Mayıs: su deposu temizliği
• Eylül: rögar ve çıkış hattı kamera kontrolü
• Kasım: kolon ve sayaç odası kış hazırlığı

Kontrol 5: Yenileme mi, parça onarım mı?

20 yıllık bir dairede yılda 2-3 kez tesisat çağrısı yapılıyorsa parça onarım artık ekonomik değildir. Komple tesisat yenileme, banyo ve mutfağı aynı anda ele alır ve 3-5 günde tamamlanır. Bu süreçte PPRC boru, yeni kollektör ve sayaç bağlantısı birlikte yapılır.

Bloğun ortak alanları için karar yönetimindir. Kolon, rögar ve hidroforun aynı projede yenilenmesi, ayrı ayrı yapılmasından hem ucuz hem hızlıdır. Albayrak Teknik Tesisat, Düzce'deki kalıcı konut bloklarında yerinde keşif sonrası kalem kalem teklif verir ve yönetimin karar vermesi için önceliklendirilmiş liste bırakır.

İlgili Hizmetlerimiz

• Düzce Komple Tesisat Yenileme
• Düzce PPRC Boru Döşeme
• Düzce Rögar Yapımı ve Onarımı

Bu Konuyla İlgili Sorun Sayfaları

• Duvar Nemleniyor ve Boya Kabarıyor

Diğer Yazılar

• Su Faturası Neden Yükselir? Gizli Kaçağın 7 Belirtisi
• Kırmadan Su Kaçağı Tespiti Nasıl Yapılır? Akustik ve Termal Cihaz Farkı
• Klozet Tıkanıklığı Evde Açılır mı? Pompa, Sıcak Su ve Usta Sınırı
• Spiral, Kanal Jet ve Kamera: Tıkanıklık Açmada Hangi Yöntem Ne Zaman Kullanılır?

Yayın: 2026-09-23

Merak edilenler

Bu Konuda Sık Sorulanlar